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En bref- Le décret tertiaire, ou dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET), impose de réduire la consommation d'énergie finale des bâtiments à usage tertiaire d'au moins 1 000 m².
- Il découle du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de l'article 175 de la loi ELAN, et s'applique depuis le 1er octobre 2019.
- Deux objectifs au choix : une réduction en valeur relative (moins 40 % en 2030, moins 50 % en 2040, moins 60 % en 2050 par rapport à une année de référence) ou l'atteinte d'un niveau de consommation en valeur absolue.
- Chaque assujetti déclare ses consommations chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l'ADEME, au plus tard le 30 septembre.
- Le non-respect expose à une mise en demeure, à une publication publique des manquements et à une amende administrative de 1 500 à 7 500 euros.
Le parc tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, établissements de santé ou d'enseignement) concentre une part importante de la consommation d'énergie des entreprises. Pour agir sur ce gisement, la France a rendu obligatoire la réduction des consommations énergétiques de ces bâtiments. Cette obligation, connue sous le nom de décret tertiaire ou dispositif Éco Énergie Tertiaire, structure désormais la trajectoire énergétique du secteur jusqu'en 2050, avec une première échéance chiffrée en 2030. Ce guide détaille le périmètre exact, les deux méthodes d'objectifs, le fonctionnement de la déclaration annuelle sur OPERAT et le régime de sanctions.
Qu'est-ce que le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) ?
Le décret tertiaire désigne le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2019 et met en application l'article 175 de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).
Le dispositif qu'il instaure porte le nom officiel de dispositif Éco Énergie Tertiaire, souvent abrégé EET ou DEET. Son principe est simple à énoncer : les bâtiments à usage tertiaire d'une certaine taille doivent diminuer leur consommation d'énergie finale (l'énergie réellement facturée et consommée sur site, tous usages confondus) selon une trajectoire progressive. L'objectif n'est pas une simple recommandation mais une obligation réglementaire assortie d'un suivi annuel et de sanctions.
L'énergie finale visée couvre l'ensemble des usages du bâtiment : chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairage, ainsi que les usages spécifiques liés à l'activité (bureautique, équipements). Le dispositif raisonne donc à l'échelle de la performance globale du bâtiment, et non d'un seul poste.
Quels bâtiments et quels acteurs sont assujettis ?
Le dispositif s'applique aux bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 mètres carrés. Le seuil s'apprécie de façon cumulée : si plusieurs surfaces tertiaires d'un même site additionnées dépassent 1 000 mètres carrés, l'obligation s'applique, même en présence de plusieurs occupants ou propriétaires.
L'obligation repose sur la notion d'entité fonctionnelle, qui désigne le niveau auquel se font la déclaration et le calcul de conformité aux objectifs. Cette approche vise à responsabiliser individuellement chaque acteur exploitant une surface tertiaire assujettie : propriétaire occupant, preneur à bail ou occupant. La répartition des responsabilités entre bailleur et locataire dépend du type d'espaces et des modalités de gestion ; les consommations des parties communes sont réparties sur les surfaces privatives selon une quote-part à déterminer.
Concrètement, une même adresse peut regrouper plusieurs entités fonctionnelles assujetties, chacune responsable de sa propre trajectoire. À l'inverse, une entité fonctionnelle peut s'étendre sur plusieurs bâtiments quand une même activité les occupe.
Certaines constructions sont exclues du dispositif, notamment les bâtiments destinés au culte, les constructions provisoires et les bâtiments à usage opérationnel de la défense, de la sécurité civile ou de la sûreté intérieure. Les locaux à usage exclusivement résidentiel ou industriel ne relèvent pas, en tant que tels, du décret tertiaire.
Les deux méthodes d'objectifs : valeur relative ou valeur absolue
Chaque assujetti choisit l'une des deux méthodes pour définir son objectif de réduction. Les deux visent le même résultat de fond mais reposent sur des logiques différentes.
La méthode en valeur relative fixe un pourcentage de réduction par rapport à une année de référence. L'année de référence est librement choisie par l'assujetti, à condition de ne pas être antérieure à 2010 et de correspondre à une année pleine de douze mois consécutifs d'exploitation représentative. La consommation de cette année de référence sert de point de départ. Les objectifs sont ensuite exprimés par paliers décennaux.
La méthode en valeur absolue consiste à atteindre un niveau de consommation d'énergie finale fixé par arrêté, exprimé en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an), noté Cabs. Ce seuil dépend de la catégorie d'activité exercée et de la zone géographique. Il est défini par des arrêtés dits « valeurs absolues », publiés progressivement par catégorie d'activité.
Le tableau suivant récapitule les objectifs et les paramètres clés des deux méthodes.
Le choix entre les deux méthodes dépend de l'état du bâtiment. Un bâtiment initialement très consommateur atteint plus facilement un pourcentage de réduction élevé ; un bâtiment déjà sobre a intérêt à viser directement le seuil en valeur absolue, qui reconnaît sa performance de départ. La consommation est exprimée en énergie finale et ajustée des variations climatiques d'une année sur l'autre, afin de comparer des situations comparables.
La plateforme OPERAT et la déclaration annuelle
Le suivi du dispositif s'appuie sur une plateforme numérique unique : OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire), opérée par l'ADEME (Agence de la transition écologique). Chaque assujetti y déclare, pour chacune de ses entités fonctionnelles, les surfaces concernées, l'activité exercée et les consommations d'énergie de l'année écoulée.
La déclaration est annuelle. Les données de consommation d'une année doivent être renseignées au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. Ainsi, en 2026, les consommations de l'année 2025 sont attendues au plus tard le 30 septembre 2026. À partir des données saisies, OPERAT calcule automatiquement les objectifs applicables, suit la trajectoire de l'entité et génère chaque année une attestation numérique de conformité.
Cette attestation comporte une cotation, sous la forme d'une notation Éco Énergie Tertiaire qui traduit la position de l'entité par rapport à sa trajectoire. Un arrêté du 1er août 2025 a fait évoluer le format de l'attestation, désormais générée directement sur OPERAT plutôt que sous forme d'un document figé. Jusqu'au 1er juillet 2026, l'évaluation et l'affichage public fondés sur cette attestation restent facultatifs, le temps de fiabiliser les données déclarées. La déclaration annuelle des consommations, elle, demeure obligatoire.
La qualité de la déclaration repose sur la disponibilité de données de consommation fiables. Beaucoup d'entreprises découvrent à cette occasion qu'elles ne disposent pas d'un suivi consolidé de leurs consommations par bâtiment et par usage, ce qui constitue le premier chantier à traiter. Un outil de pilotage environnemental comme Orki centralise ces données de consommation et les rend exploitables pour la déclaration comme pour le suivi de trajectoire.
La modulation des objectifs
Le dispositif prévoit des possibilités de modulation lorsqu'un objectif ne peut être atteint dans des conditions raisonnables. Trois familles de motifs sont admises : les contraintes techniques liées au bâti, les contraintes patrimoniales ou architecturales (par exemple un bâtiment protégé), et la disproportion manifeste entre le coût des actions et les bénéfices attendus, appréciée sur la durée de vie résiduelle du bâtiment ou au regard d'un changement d'activité.
La modulation n'est pas déclarative sur simple affirmation : elle doit être justifiée par un dossier technique documentant les études menées et les raisons de l'ajustement. Ce dossier est renseigné dans OPERAT et doit pouvoir être présenté en cas de contrôle. La modulation ajuste la cible sans dispenser de l'obligation de progresser : l'esprit du texte reste l'amélioration continue de la performance.
Sanctions et calendrier de mise en conformité
Le non-respect des obligations expose à un régime de sanctions gradué, dont le premier ressort est la transparence publique davantage que l'amende.
En cas d'absence de déclaration sur OPERAT, l'autorité administrative compétente (le préfet) peut adresser une mise en demeure de déclarer sous un délai de trois mois. Si la mise en demeure reste sans effet, un premier levier est la publication du manquement sur un site des services de l'État, selon un mécanisme dit de « name and shame » qui rend le défaut de conformité visible publiquement. S'y ajoute une amende administrative dont le montant maximal est de 1 500 euros pour une personne physique et de 7 500 euros pour une personne morale.
Le montant de l'amende est volontairement modéré : le véritable enjeu est réputationnel et patrimonial. La publication d'un manquement affecte l'image de l'organisation, et la performance énergétique d'un actif tertiaire pèse désormais sur sa valeur, sa liquidité et son attractivité locative. Pour un investisseur ou un locataire, un bâtiment non conforme représente un risque de dévalorisation et de travaux futurs.
Sur le plan du calendrier, la première échéance chiffrée est l'objectif de 2030. Les déclarations annuelles au 30 septembre permettent de vérifier, année après année, que la trajectoire est bien engagée. Reporter la mise en conformité rapproche mécaniquement l'échéance sans réduire l'effort à fournir : plus la démarche démarre tard, plus le rythme de réduction annuel nécessaire est élevé.
Décret tertiaire, RE2020 et audit énergétique : quelles articulations ?
Le décret tertiaire coexiste avec d'autres obligations énergie et bâtiment, qu'il ne faut pas confondre. La RE2020 (réglementation environnementale) porte sur les bâtiments neufs et fixe des exigences de performance à la construction ; le décret tertiaire concerne l'exploitation des bâtiments existants tout au long de leur vie. Pour les entreprises du secteur de la construction, ces deux régimes se complètent et sont détaillés dans notre guide des réglementations carbone dans la construction.
De son côté, l'obligation d'audit énergétique impose un diagnostic périodique aux grandes entreprises, tandis que la norme ISO 50001 propose un cadre volontaire de management de l'énergie qui facilite la conformité au décret tertiaire. Le tableau ci-dessous distingue ces dispositifs.
Ces obligations partagent une même logique : mesurer, réduire et documenter les consommations. Un système de suivi énergétique unique permet d'alimenter à la fois la déclaration OPERAT, l'audit énergétique et, plus largement, le bilan carbone de l'organisation, puisque les consommations d'énergie constituent une source majeure d'émissions des scopes 1 et 2.
Comment engager la mise en conformité
La démarche de conformité suit une progression logique. La première étape consiste à identifier le périmètre assujetti : recenser les surfaces tertiaires, vérifier le franchissement du seuil de 1 000 mètres carrés et délimiter les entités fonctionnelles. La deuxième étape est la collecte des consommations, poste par poste et bâtiment par bâtiment, sur une profondeur suffisante pour choisir une année de référence pertinente.
Vient ensuite le choix de la méthode d'objectif (valeur relative ou valeur absolue) au regard de la performance de départ, puis la construction d'un plan d'actions : réglages et pilotage des équipements, rénovation de l'enveloppe, remplacement des systèmes énergivores, sensibilisation des occupants. La déclaration annuelle sur OPERAT vient enfin matérialiser le suivi et objectiver la trajectoire.
La difficulté la plus fréquente n'est pas réglementaire mais organisationnelle : centraliser des données de consommation dispersées entre plusieurs contrats, compteurs et sites. Une plateforme de pilotage environnemental comme Orki permet de consolider ces consommations, de les relier au bilan carbone et de suivre les trajectoires de réduction dans un cadre unique. L'enjeu est de traiter le décret tertiaire non comme une contrainte déclarative isolée, mais comme un volet d'une stratégie énergétique et climatique cohérente, où la donnée collectée sert plusieurs obligations à la fois.
Conclusion : 5 points à retenir
- Le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) oblige à réduire la consommation d'énergie finale des bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 mètres carrés, selon une trajectoire allant jusqu'à moins 60 % en 2050.
- Deux méthodes coexistent : la valeur relative (moins 40 % en 2030 par rapport à une année de référence postérieure à 2010) et la valeur absolue (un seuil en kWh/m²/an fixé par arrêté).
- La déclaration des consommations est annuelle sur la plateforme OPERAT de l'ADEME, au plus tard le 30 septembre.
- Les sanctions combinent une publication publique des manquements et une amende administrative de 1 500 à 7 500 euros, mais le risque principal est réputationnel et patrimonial.
- La donnée de consommation fiable est le socle de la conformité : la consolider sert aussi l'audit énergétique et le bilan carbone.
